Los alquileres de LOCALES en el estado de Alarma

25 abril 2020, 14:24 h.

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El BOE del 22 de abril publica el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo.

Conforme a lo dispuesto en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE del 22 de abril y con entrada en vigor para el día siguiente al de su publicación, se aprueban medidas para reducir los costes de pymes y autónomos, y entre ellas, medidas en materia de arrendamientos para uso distinto de vivienda, como son los arrendamientos de local de negocio.

(I).- APROBACIÓN DE UNA MORATORIA EN EL PAGO DEL ALQUILER

(I.I).- Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores

De conformidad con lo previsto en el artículo 1 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, las personas físicas o jurídicas arrendatarias de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, podrán solicitar en el plazo de 1 mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley, LA MORATORIA DE LA RENTA DEL ALQUILER, O DE INDUSTRIA, cuando la arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor. Entendiendo por tal, la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Dicha medida extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

La moratoria en el pago de la renta arrendaticia SE APLICARÁ DE MANERA AUTOMÁTICA y únicamente afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, con cuantas prórrogas existan. No obstante, en caso de que dicho plazo no fuera suficiente por el impacto provocado como consecuencia del COVID-19, se podrá ampliar a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los 4 meses.

LA MORATORIA NO CONLLEVA NINGÚN TIPO DE PENALIZACIÓN Y, POR TANTO, NO GENERA INTERESES. Por lo que, una vez finalizado el estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, se reanudará el pago de los alquileres, de tal forma que, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, se fraccionarán las cuotas debidas en un plazo de 2 años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente.

(I.II).- Arrendamientos para uso distinto de vivienda con arrendador persona física

La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, cuyo arrendador no sea una empresa o entidad pública o gran tenedor, es decir, se trate de un “pequeño propietario”, podrá solicitar en el plazo de 1 mes, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, EL APLAZAMIENTO TEMPORAL Y EXTRAORDINARIO EN EL PAGO DE LA RENTA, SIEMPRE QUE NO SE HUBIERA ACORDADO POR AMBAS PARTES CON CARÁCTER VOLUNTARIO DICHO APLAZAMIENTO O UNA REBAJA DE LA RENTA.

Sin perjuicio de lo anterior, tanto el inquilino como arrendador, podrán disponer de la fianza para pagar total o parcialmente alguna mensualidad de la renta. En caso de que sea el arrendatario quien disponga total o parcialmente de la fianza, este deberá reponerla en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, si dicho plazo fuera inferior a un año.

(II).- REQUISITOS QUE DEBEN DE CUMPLIR LOS ARRENDATARIOS PARA
PODER ACCEDER A ESTA MORATORIA.

Los autónomos y pymes arrendatarios, que quieran solicitar la moratoria en el pago de alquiler, tendrán que cumplir con los siguientes requisitos:

(II.I).- En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el autónomo:

a) Estar AFILIADO Y EN SITUACIÓN DE ALTA EN EL RÉGIMEN ESPECIAL DE LA SEGURIDAD SOCIAL DE LOS TRABAJADORES POR CUENTA PROPIA O AUTÓNOMOS o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.

b) Que su ACTIVIDAD HAYA QUEDADO SUSPENDIDA como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido Real Decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá ACREDITAR LA REDUCCIÓN DE LA FACTURACIÓN DEL MES NATURAL ANTERIOR AL QUE SE SOLICITA EL APLAZAMIENTO EN, AL MENOS, UN 75 POR CIENTO, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

(II.II).- En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:

a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.

b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.

c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

(II.III) ¿Cómo debe acreditar el arrendador que cumple con estos requisitos?

Para que el arrendatario se pueda beneficiar de esta ayuda, no solo deberá cumplir con los requisitos anteriormente expuestos, sino que deberá de acreditárselos al arrendador. Para ello, es necesario que el arrendatario presente al arrendador los siguientes documentos:

a) Una DECLARACIÓN RESPONSABLE EN LA QUE, EN BASE A LA INFORMACIÓN CONTABLE Y DE INGRESOS Y GASTOS, SE HAGA CONSTAR LA REDUCCIÓN DE LA FACTURACIÓN MENSUAL EN, AL MENOS, UN 75 POR CIENTO, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrarle sus libros contables para acreditar la reducción de la actividad.

b) Un CERTIFICADO EXPEDIDO POR LA AGENCIA ESTATAL DE LA ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA O EL ÓRGANO COMPETENTE DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA, POR EL QUE SE HAGA CONSTAR LA SUSPENSIÓN DE ACTIVIDAD. Igualmente se acreditará sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

(II.IV).- CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DEL APLAZAMIENTO TEMPORAL O DE LA MORATORIA.

En el supuesto de que algún arrendatario se beneficiase de estas medidas sin haber cumplido con los requisitos previstos, SERÁN RESPONSABLES DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS Y DE TODOS LOS GASTOS QUE SE HAYAN GENERADO, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.