Los alquileres de VIVIENDA en el estado de Alarma

25 abril 2020, 15:59 h.

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El BOE del 1 de abril publica el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para apoyar la economía y el empleo.

Conforme a lo dispuesto en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE del 1 de abril y con entrada en vigor para el día siguiente al de su publicación, se aprueban medidas extraordinarias sobre los alquileres de vivienda habitual, con el fin de proteger a los hogares más vulnerables y a las personas que más pueden padecer el impacto de esta crisis sanitaria generada como consecuencia del COVID-19.

Cuando se trate de arrendatarios de vivienda habitual, estos podrán solicitar a los arrendadores UNA PRÓRROGA DE HASTA 6 MESES, adicionales de los contratos de alquiler de vivienda habitual, que finalicen entre el 2 de abril de 2020 y hasta pasados dos meses desde el fin del estado de alarma, incluidas las prórrogas que se declaren.

(I).- SUSPENSIÓN DE LANZAMIENTOS Y DESAHUCIOS

Una vez finalice el estado de alarma, el ARRENDATARIO PODRÁ SOLICITAR LA SUSPENSIÓN EXTRAORDINARIA DEL DESAHUCIO AL QUE HAYA SIDO SOMETIDO, acreditando ante el Juzgado la situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del COVID-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Si el lanzamiento o el desahucio no estuviese señalado, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, o por no haberse celebrado la vista, SE SUSPENDERÁ DICHO PLAZO O LA CELEBRACIÓN DE LA VISTA, hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas y, POR UN PERIODO MÁXIMO DE SEIS MESES, desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley.

En todo caso y, para que opere la suspensión a que se refiere el apartado anterior, la persona arrendataria deberá acreditar que se encuentra en alguna de LAS SITUACIONES DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA que se exponen a continuación:

• Que la persona que esté OBLIGADA A PAGAR LA RENTA DE ALQUILER PASE A ESTAR EN SITUACIÓN DE DESEMPLEO, EXPEDIENTE TEMPORAL DE REGULACIÓN DE EMPLEO (ERTE), O HAYA REDUCIDO SU JORNADA por motivo de cuidados.

• Que la RENTA ARRENDATICIA, MÁS LOS GASTOS Y SUMINISTROS BÁSICOS, RESULTE SUPERIOR O IGUAL AL 35 POR CIEN DE LOS INGRESOS netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos.

• Que la persona ARRENDATARIA O CUALQUIERA DE LAS PERSONAS QUE COMPONEN LA UNIDAD FAMILIAR QUE HABITA AQUELLA NO SEA PROPIETARIA O USUFRUCTUARIA DE ALGUNA VIVIENDA EN ESPAÑA.

(II).-PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL.

Se podrán renovar por un plazo máximo de SEIS MESES los contratos de alquiler que venzan desde la entrada en vigor de esta norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma. Los términos y condiciones de la prórroga serán los mismos que los del contrato en vigor.
Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

(III).- MORATORIA AUTOMÁTICA EN EL PAGO DE LA RENTA CUANDO EL ARRENDADOR SEA UN GRAN TENEDOR DE VIVIENDA

El arrendatario puede solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Decreto-Ley (2 de abril de 2020) una moratoria, reducción o condonación del pago de la renta de alquiler cuando concurran las siguientes circunstancias:

• Que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda (propietario de 10 o más inmuebles, o posea una superficie de más de 1.500 m2)
• Que se trate del alquiler de la vivienda habitual.
• Que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19 y justifique dicha situación.
• Que el arrendatario comunique al propietario la voluntad de acogerse a la moratoria de pagos o reducción de la renta, siempre y cuando no se hubiera alcanzado algún acuerdo previo entre ambos.
• Que el arrendatario no posea de pleno derecho alguna vivienda en España o sea usufructuario de la misma.

LA MEDIDA EXTRAORDINARIA A APLICAR, DEPENDERÁ DEL TIPO DE ARRENDADOR DEL QUE SE TRATE:

(I).- Si el ARRENDADOR es una EMPRESA o una ENTIDAD PUBLICA DE VIVIENDA o un “GRAN TENEDOR”

Los arrendatarios podrán solicitar a su arrendador un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. Ambas partes pueden pactar los términos para alcanzar un acuerdo. En cambio, si no existiera consenso entre el arrendador y el arrendatario, EL ARRENDADOR CUENTA CON UN PLAZO MÁXIMO DE 7 DÍAS LABORABLES PARA ELEGIR ENTRE:

• Aplicar una reducción del 50% de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables hasta un máximo de 4 meses si aquel plazo fuera insuficiente por la vulnerabilidad económica generada por el COVID-19.
• Aplicar una moratoria del pago de la renta durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, prorrogables hasta un máximo de 4 meses si aquel plazo fuera insuficiente por la vulnerabilidad económica generada por el COVID-19.
• Las rentas aplazadas no tendrán ningún tipo de penalización ni generarán intereses moratorios y se pagarán de manera fraccionada durante al menos 3 años (siempre dentro del plazo que continúe la vigencia del contrato), una vez finalice el estado de alarma o transcurran los 4 meses máximos referidos.

(II).- Si el ARRENDADOR NO es una EMPRESA o una ENTIDAD PUBLICA DE VIVIENDA o un “GRAN TENEDOR”

Los arrendatarios beneficiarios de estas medidas podrán solicitar a su arrendador un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

Una vez recibida la solicitud, el arrendador comunicará al arrendatario, en el plazo MÁXIMO DE 7 DÍAS LABORABLES, si existe la posibilidad de acuerdo sobre el aplazamiento, y en su caso, los términos del mismo.

En caso contrario, si el arrendador NO ACEPTASE NINGÚN ACUERDO SOBRE EL APLAZAMIENTO, y el arrendador cumpla los requisitos para ser persona de vulnerabilidad económica, podrá obtener ayudas transitorias de financiación, consistentes en avales y préstamos financiados por el Estado, CON UN PLAZO DE DEVOLUCIÓN DE HASTA SEIS AÑOS.

La cuantía de esta ayuda será de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

(III).- QUÉ ARRENDATARIOS PUEDEN BENEFICIARSE DE ESTAS MEDIDAS

El arrendatario debe encontrarse en situación de vulnerabilidad económica sobrevenida como consecuencia del COVID-19.

Se podrán acoger a estas medidas, por lo tanto, los arrendatarios que como consecuencia del COVID-19 se encuentren en situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o hayan reducido su actividad por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, al menos del 75 %, como consecuencia de la situación generada por esta crisis sanitaria. Para ello, deberán de cumplirse los siguientes requisitos:

• Que el ARRENDATARIO PASE A ESTAR EN SITUACIÓN DE DESEMPLEO, EXPEDIENTE TEMPORAL DE REGULACIÓN DE EMPLEO (ERTE), O HAYA REDUCIDO SU JORNADA por motivo de cuidados.
• No alcanzar el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, con carácter general, el límite de tres veces el IPREM (537,84 x 3 = 1.613,52 €). Este límite se incrementará en caso de hijos a cargo en la unidad familiar y de personas con discapacidad.
• Que la RENTA ARRENDATICIA, MÁS LOS GASTOS Y SUMINISTROS BÁSICOS, RESULTE SUPERIOR O IGUAL AL 35 POR CIEN DE LOS INGRESOS netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Se entenderá por unidad familiar la compuesta por la persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos.
• Que la persona ARRENDATARIA O CUALQUIERA DE LAS PERSONAS QUE COMPONEN LA UNIDAD FAMILIAR QUE HABITA AQUELLA NO SEA PROPIETARIA O USUFRUCTUARIA DE ALGUNA VIVIENDA EN ESPAÑA.

(IV).- CÓMO DEBE DE ACREDITAR EL ARRENDATARIO LA SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD ECONÓMICA.

Para que el arrendatario se pueda beneficiar de esta ayuda, no solo deberá de cumplir con los requisitos anteriormente expuestos, sino que deberá de acreditárselos al arrendador. Para ello, es necesario que el arrendatario presente al arrendador los siguientes documentos:

• En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por el SEPE en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
• En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Tributaria justificativo de la declaración de cese de actividad presentada por el interesado.
• El Libro de Familia (o documento acreditativo de pareja de hecho) y/o certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, en los seis meses anteriores, con el fin de acreditar el número de personas que habitan en la vivienda habitual.
• En el caso de que el arrendatario alegue discapacidad, copia de la declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
• Titularidad de los bienes, mediante una nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
• En caso de que el solicitante no pueda disponer de los documentos mencionados en el primer y quinto requisito, podrá sustituirlo mediante una declaración responsable relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse en situación de vulnerabilidad.

(V).- CONSECUENCIAS DE LA APLICACIÓN INDEBIDA DEL APLAZAMIENTO TEMPORAL O DE LA MORATORIA.

En el supuesto de que algún arrendatario se beneficiase de estas medidas sin haber cumplido con los requisitos previstos, estos SERÁN RESPONSABLES DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS Y DE TODOS LOS GASTOS QUE SE HAYAN GENERADO, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.